Odszkodowanie za wywłaszczenie pod Centralny Port Komunikacyjny - najczęstsze błędy w operatach szacunkowych.

Właściciele nieruchomości przejmowanych pod budowę Centralnego Portu Komunikacyjnego coraz częściej otrzymują decyzje odszkodowawcze, w których wartość ich gruntu wyceniono tak, jakby wciąż był to zwykły grunt rolny – mimo że w rzeczywistości został przejęty pod strategiczną inwestycję lotniskowo-komunikacyjną. Tymczasem ustawa o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (dalej: „ustawa o CPK”) przewiduje mechanizm, który powinien temu zapobiegać – tzw. zasadę korzyści.

Jak ustala się odszkodowanie za wywłaszczenie pod CPK?

Zgodnie z art. 60 ust. 1 ustawy o CPK, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji lokalizacyjnej CPK, a jej wartości – z dnia wydania decyzji odszkodowawczej przez wojewodę. Podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się m.in. rodzaj, położenie, sposób użytkowania i dotychczasowe przeznaczenie gruntu (wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Zasada korzyści – kluczowy mechanizm ustawy o CPK

Ustawa o CPK wprowadza szczególną dyrektywę wyceny, tzw. zasadę korzyści (art. 61 ust. 4–6 ustawy o CPK):

• jeżeli cel wywłaszczenia nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości – wartość określa się według dotychczasowego przeznaczenia;

• jeżeli cel wywłaszczenia powoduje wzrost wartości – wartość określa się według dopuszczalnego sposobu użytkowania wynikającego z celu wywłaszczenia (a więc np. jako grunt inwestycyjny pod infrastrukturę lotniskowo-komunikacyjną, a nie jako grunt rolny).

  
  

Innymi słowy: organ i rzeczoznawca majątkowy nie mogą ograniczyć się do historycznego, dotychczasowego stanu nieruchomości, jeśli cel wywłaszczenia realnie podnosi jej wartość rynkową. Cel wywłaszczenia nie jest okolicznością uboczną – jest podstawowym elementem modelu odszkodowawczego. Skoro nieruchomość przejmowana jest pod strategiczną inwestycję o znaczeniu krajowym i międzynarodowym, nie można wyceniać jej tak, jakby ten fakt nie miał żadnego znaczenia ekonomicznego.

Najczęstsze błędy w operatach szacunkowych

W praktyce zasada korzyści bywa stosowana jedynie formalnie – przywoływana w uzasadnieniu decyzji, ale bez realnego przełożenia na wycenę. Do typowych nieprawidłowości należą:

1. Przyjmowanie do porównania transakcji z Programu Dobrowolnych Nabyć. Transakcje te nie odzwierciedlają wartości rynkowej – są zawierane pod presją i w rzeczywistości pod przymusem, ponieważ brak nabycia nieruchomości w tym programie skutkuje wszczęciem procedury wywłaszczeniowej. Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową ustala się na podstawie transakcji zawieranych bez przymusu, między stronami działającymi z rozeznaniem – co w przypadku takich nabyć jest wątpliwe.

2. Ukryta wartość rolna transakcji porównawczych. Zdarza się, że nieruchomości nabywane w ramach takich programów były w rzeczywistości gruntami rolnymi, do których zastosowano dodatkowy bonus.

3. Wycena na rynku rolnym zamiast inwestycyjnym. Mimo formalnego powołania się na zasadę korzyści, operat bywa oparty na cechach typowych dla gruntów rolno-budowlanych (klasa bonitacyjna, udział gruntu pod zabudowę), zamiast na czynnikach istotnych dla rynku inwestycyjno-logistycznego.

4. Brak dwóch odrębnych analiz rynku. Prawidłowa wycena z zastosowaniem zasady korzyści wymaga realnego porównania wartości nieruchomości według dotychczasowego przeznaczenia oraz według przeznaczenia wynikającego z celu wywłaszczenia – a nie jednej, uśrednionej analizy.

   
   

Dlaczego to ma istotne znaczenie dla osób wywłaszczonych?

Jeśli operat szacunkowy został sporządzony z uwzględnieniem wadliwe dobranego rynku porównawczego lub z pominięciem realnego zastosowania zasady korzyści, decyzja odszkodowawcza może zostać skutecznie zakwestionowana, a odszkodowanie może zostać podwyższone.

Podsumowanie

Ustawa o CPK daje właścicielom wywłaszczonych nieruchomości silne narzędzie w postaci zasady korzyści – odszkodowanie powinno odzwierciedlać rzeczywisty, podniesiony przez cel wywłaszczenia potencjał nieruchomości, a nie jej dotychczasowe, np. rolnicze przeznaczenie. W praktyce jednak organy i rzeczoznawcy nierzadko stosują tę zasadę wybiórczo lub jedynie formalnie, co prowadzi do zaniżenia odszkodowania.

Jeśli zostałeś wywłaszczony albo otrzymałeś decyzję ustalającą odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod inwestycję CPK i masz wątpliwości czy operat szacunkowy uwzględnia rzeczywistą wartość Twojej nieruchomości, skontaktuj się z Kancelarią – ocenię Twoją sprawę oraz zasadność decyzji i możliwość jej zaskarżenia.